【編者按】由于一線城市租房需求量較大，國(guó)家又******限購(gòu)限貸政策使得一部分剛性需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)到租房市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓這一租賃細(xì)分市場(chǎng)近年來(lái)備受業(yè)內(nèi)矚目，從布局來(lái)看，各大公寓主要以北上廣深一線城市為主，另外也有品牌扎根某一二線城市。同時(shí)眾多風(fēng)投機(jī)構(gòu)也扎堆進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，在短短的兩年時(shí)間里風(fēng)起云涌，行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭正勁。

2016年是集中式公寓的“瘋?！蹦辍＝?，越來(lái)越多的人投身長(zhǎng)租公寓這個(gè)傳統(tǒng)而新興的行業(yè)。不管是淘金者還是賣水者，有激情與夢(mèng)想，也有迷茫和無(wú)奈。一次次的論壇大會(huì)，人滿為患，既是行業(yè)發(fā)展壯大的標(biāo)志，也是行業(yè)初期渴望成長(zhǎng)的寫(xiě)照。

5年公寓沉浮，驚蟄始雷

2013年到2014年，公寓還是圈內(nèi)人、少數(shù)人知道和關(guān)注的行業(yè)，大家還在討論分布式公寓好做，還是集中式公寓好做。到了2015年，隨著優(yōu)客逸家、寓見(jiàn)、青客、水滴公寓等分散式公寓融資成功，自如上海公司成立，這一年是分散式公寓的“瘋?！蹦?，大家拼命跑馬圈地?fù)尫吭础?/p>

這一景象，集中式公寓在2016年接棒，今年，魔方、V領(lǐng)地、灣流、泊寓紛紛發(fā)力，幾乎見(jiàn)項(xiàng)目就搶，可以說(shuō)2016年是集中式公寓的“瘋?！蹦辍Ｒ睬∏≡谶@一年，分散式公寓融資受阻，不得不放慢腳步，潛心專研運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化管理，增收節(jié)支，回歸生意本質(zhì)。我們不知不覺(jué)在經(jīng)濟(jì)寒冬中，走近了2017年，未來(lái)這一年，公寓行業(yè)會(huì)發(fā)生哪些變化呢?

猜想一：政策春雨，淺入未盡

過(guò)去一年，國(guó)家連續(xù)發(fā)了三個(gè)文件，支持長(zhǎng)租公寓等行業(yè)發(fā)展，實(shí)屬罕見(jiàn)，大家欣喜若狂，奔走相告。但漸漸地發(fā)現(xiàn)政策在各地很難落地，建設(shè)部管不了、也不容易協(xié)調(diào)消防局、稅務(wù)局等職能部委。所以各地的公寓支持政策雖會(huì)逐步落地，但力度不大。

實(shí)際上，在其他領(lǐng)域也如此，國(guó)家定了大政方針，各地政府因地制宜的落實(shí)和執(zhí)行。鑒于有些政策的落實(shí)需要立法，或者修改法律，而明年是政治大年，在換屆完成前，保持政局穩(wěn)定和政策連續(xù)是主流，所以國(guó)家政策上不會(huì)有太大的動(dòng)作，各個(gè)地方政府會(huì)繼續(xù)******一些扶持租房的相關(guān)政策。

猜想二：租房金融，谷雨有霜

谷雨時(shí)節(jié)，對(duì)于來(lái)年的收成有巨大的幫助，但是還是需要注意倒春寒。租房金融創(chuàng)新會(huì)加快，但預(yù)測(cè)風(fēng)控會(huì)更加嚴(yán)格。今年是租客分期產(chǎn)品豐富、完善和淘汰的一年。曾經(jīng)迅猛擴(kuò)張的京東白條、趣分租、斑馬王國(guó)等紛紛退出租房分期市場(chǎng)，而58月付、房司令、會(huì)分期、盈家金融繼續(xù)深耕，進(jìn)入下半年，銀行、保險(xiǎn)資金開(kāi)始試水租房分期。

鑒于租房分期產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)性風(fēng)控要點(diǎn)是職業(yè)房東，所以現(xiàn)有的租房分期產(chǎn)品更多的是針對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范的品質(zhì)公寓，中小職業(yè)房東越來(lái)越難獲得租房分期產(chǎn)品的支持。明年會(huì)有更加創(chuàng)新的租房分期產(chǎn)品，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制的手段，為中小職業(yè)房東提供金融服務(wù)。今年還在摸索的裝修貸、房東貸、項(xiàng)目貸，在明年都會(huì)得到發(fā)展和完善，優(yōu)質(zhì)的職業(yè)房東會(huì)率先得到資金支持。

猜想三：供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)與智能硬件，夏至日盛

供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)會(huì)更加豐富，智能硬件快速增長(zhǎng)。公寓的供應(yīng)商們沒(méi)有專門(mén)開(kāi)發(fā)公寓用的產(chǎn)品和服務(wù)，基本上是用廉價(jià)品替代研發(fā)適應(yīng)公寓需求的新品，稍微講究一些品質(zhì)的公寓運(yùn)營(yíng)商，會(huì)部分使用快捷酒店的供應(yīng)商體系。

分散的供應(yīng)商不利于產(chǎn)品研發(fā)和成本降低，隨著公寓市場(chǎng)容量的成長(zhǎng)，明年會(huì)有更多的供應(yīng)商研發(fā)公寓的產(chǎn)品和服務(wù)，如基礎(chǔ)施工、瓷磚地板、收納家具、保潔維修。智能門(mén)鎖、電表、水表今年完成了市場(chǎng)教育，而且確實(shí)可以幫助公寓運(yùn)營(yíng)商提高效率，明年會(huì)快速增長(zhǎng)，特別是智能電表。而水滴公寓在智能軟件上走的很前面，與九豬網(wǎng)團(tuán)隊(duì)合力開(kāi)發(fā)“水滴管家”租房管理系統(tǒng)，主要為職業(yè)二房東提供房源管理SaaS工具。

“水滴管家”一邊獲得B端客源和租房運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，另一邊其對(duì)接租房發(fā)布平臺(tái)、智能硬件(門(mén)鎖、電表、水表)生產(chǎn)廠商。目前，系統(tǒng)已收納20萬(wàn)間房源的信息，二房東團(tuán)隊(duì)客戶3000余個(gè)，并已對(duì)接5家合作方。此后，團(tuán)隊(duì)計(jì)劃在金融、租房裝修上對(duì)接服務(wù)商，“水滴管家”在其中提供服務(wù)。

猜想四：PMS分化豐富，小暑入伏

PMS管理系統(tǒng)的商業(yè)模式會(huì)分化，產(chǎn)品更加豐富。今年除了集中式公寓熱，還有就是PMS系統(tǒng)熱。今年的PMS主要在產(chǎn)品定位上體現(xiàn)差異，有的選擇對(duì)管家進(jìn)行管控的業(yè)務(wù)邏輯，有的選擇了對(duì)管家進(jìn)行賦能的產(chǎn)品邏輯，有的針對(duì)相對(duì)大型公寓設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能，有的針對(duì)中小公寓設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能，但除了幾家選擇收費(fèi)進(jìn)行變現(xiàn)外，其他人家還沒(méi)有開(kāi)始變現(xiàn)。

隨著資本市場(chǎng)對(duì)盈利的期望，明年各家在商業(yè)模式和盈利模式上會(huì)加大探索，并逐步分化，有的人家重點(diǎn)發(fā)展智能硬件，有的人家走到線下參與公寓運(yùn)營(yíng)，有的人家選擇金融服務(wù)，有的人家選擇租房服務(wù)。相信，明年會(huì)有新的系統(tǒng)開(kāi)發(fā)者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

猜想五：分布式開(kāi)始盈利，小得盈滿

部分領(lǐng)軍的分布式公寓會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，發(fā)展逐步提速。分布式公寓的運(yùn)營(yíng)非常重，能把分布式公寓運(yùn)營(yíng)好，一定能把集中式公寓運(yùn)營(yíng)好。2015年分布式公寓忙于趕路，擴(kuò)張的速度太快，運(yùn)營(yíng)工作不夠深入和細(xì)致。為了生存，今年大家都勤學(xué)苦練，控制發(fā)展速度，提高入住率，降低運(yùn)營(yíng)成本，優(yōu)化管理流程，打磨創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

雖然分布式公寓一個(gè)完整的周期是5年，但經(jīng)過(guò)今年的磨礪和快速成長(zhǎng)，隨著租金的上漲、成本的降低、效率的提升，明年會(huì)有人家實(shí)現(xiàn)月度盈利，一旦實(shí)現(xiàn)盈利，債權(quán)融資的路徑會(huì)更多，股權(quán)融資也有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步提速擴(kuò)張是必然。

猜想六：集中式加盟創(chuàng)新，芒種春播

正所謂，四月芒種麥在前，五月芒種麥在后。領(lǐng)軍的集中式公寓會(huì)創(chuàng)新加盟模式，輸出管理經(jīng)驗(yàn)，快速?gòu)?fù)制自家公寓基因。這兩年雖然集中式公寓一直探索加盟，但效率不高，也許是長(zhǎng)租公寓和快捷酒店業(yè)主的需求和痛點(diǎn)不一樣，酒店加盟模式水土不服。今年，因?yàn)橹醒朊襟w的傳播，商業(yè)嗅覺(jué)敏感的人開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)，但考慮到機(jī)會(huì)成本，有資源的人會(huì)選擇加盟模式試水長(zhǎng)租公寓。到底長(zhǎng)租公寓的加盟模式如何做才能切中要害，相信明年會(huì)有更多創(chuàng)新。

猜想七：中小職業(yè)房東，玉露則分

白露正處夏、秋轉(zhuǎn)折關(guān)頭，而中小職業(yè)房東會(huì)分化和加速迭代，但依然是市場(chǎng)主角。今年明顯感覺(jué)到傳統(tǒng)職業(yè)房東的壓力，一方面是來(lái)自品牌公寓競(jìng)爭(zhēng)的壓力，一方面是自身產(chǎn)品和服務(wù)不升級(jí)或者升級(jí)不及時(shí)。在品牌公寓的市場(chǎng)教育下，租住消費(fèi)升級(jí)的速度非?？?，簡(jiǎn)單裝修、沒(méi)有服務(wù)、拼價(jià)格的傳統(tǒng)職業(yè)房東會(huì)被市場(chǎng)淘汰，而曾經(jīng)在公寓運(yùn)營(yíng)商工作過(guò)的管家，陸續(xù)進(jìn)入職業(yè)房東市場(chǎng)，也有一些從經(jīng)理人、其他行業(yè)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的職業(yè)房東，這批新興的職業(yè)房東受過(guò)比較好的教育和職業(yè)訓(xùn)練，有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，逐步會(huì)成為職業(yè)房東的主流。

猜想八：開(kāi)發(fā)商公寓布局，立夏迎滿

開(kāi)發(fā)商會(huì)加快公寓布局，接棒“瘋?！苯巧?。今年有數(shù)十家開(kāi)發(fā)商正式進(jìn)入公寓行業(yè)，大部分開(kāi)發(fā)商也在積極觀望。房地產(chǎn)調(diào)控、房?jī)r(jià)非理性上漲、地產(chǎn)低成本融資能力，都會(huì)加速開(kāi)發(fā)商思考轉(zhuǎn)型，進(jìn)入公寓市場(chǎng)。一旦開(kāi)發(fā)商批量進(jìn)入市場(chǎng)，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)迅速升級(jí)，特別帶著開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的邏輯慣性來(lái)拓展物業(yè)，2017年“瘋?！钡慕巧情_(kāi)發(fā)商莫屬。